Plazo de prescripción para exigir el pago de las cuotas impagadas

La cuestión jurídica objeto de estudio encontraba resoluciones contrapuestas dictadas por distintas audiencias provinciales.

De un lado, podíamos encontrar audiencias provinciales que defendían que era de aplicación la prescripción quinquenal prevista en el artículo 1966.3º CC, por todas, las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga de 10 de junio de 2002 y 24 de noviembre de 2003, Las Palmas de 06 de noviembre de 2000, 12 de junio de 2006 y 28 de noviembre de 2007, Albacete de 31 de enero de 2013, Madrid de 28 de marzo de 2000, 19 y 26 de septiembre de 2006 y 31 de mayo de 2011, Sevilla de 22 de junio de 2013 y Soria de 24 de junio de 1999.  

Por otro, existían otras que se inclinaban por el plazo de prescripción de 15 años del articulo 1964 CC, como son las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz de 15 de julio de 2002, 31 de julio de 2003, 17 de septiembre de 2007, 28 de junio de 2016 y 08 de noviembre de 2006, Valladolid de 26 de junio de 2000, Santa Cruz de Tenerife de 14 de julio de 2015, La Coruña de 28 de noviembre de 2014, entre otras. 

Definitivamente, dicha discrepancia doctrinal ha sido resuelta por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia nº 242/2020, de 3 de junio, la cual, previo análisis y estudio de sendas corrientes doctrinales, ha determinado que el plazo de prescripción aplicable a las cuotas comunitarias impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que modifica el artículo 1964 Código Civil,es el de cinco años previsto en el artículo 1966.3º CC. Argumenta en apoyo de dicho pronunciamiento que el artículo 1.966.3º CC, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, resulta plenamente subsumible al caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1. e) LPH, señalando que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley no excluye su aplicación, refutando así la tesis mantenida por la sentencia dictada en segunda instancia que consideraba de aplicación el plazo de prescripción de 15 años previsto en el artículo 1.964 CC.

Conclusiones

Como resumen, hemos de decir que la doctrina aplicable a los supuestos de impagos de cuotas comunitarias anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, es la de entender que resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966.3º CC, mientras que la cuestión jurídica sobre las cuotas comunitarias debitadas con posterioridad a la entrada en vigor de la citada ley carece de interés casacional porque la misma modificó el artículo 1.964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, sincrónico con el previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil, que no ha sufrido modificación.

Y, para concluir, con el fin de favorecer la comprensión de la presente nota a personas neófitas en el derecho, pasamos a continuación a explicarlo con un ejemplo muy sencillo. Supuesto: el Sr. X es propietario de una vivienda que queda integrada en la comunidad de propietarios nombrada Y. En reunión celebrada antes del año 2013, la comunidad de propietarios decidió que las cuotas ordinarias fuesen pagaderas por meses anticipados dentro de los primeros cinco días de cada mes. El Sr. X mantiene un saldo deudor con la citada comunidad de propietarios por impago de todas las cuotas ordinarias devengadas desde enero de 2013, inclusive. Hasta la fecha, la comunidad de propietarios no ha promovido ningún acto encaminado a reclamar al Sr. X lo que le debe, y, por ende, no ha interrumpido la prescripción. En este escenario, si la comunidad de propietarios Y decide hoy (28 de junio de 2021) requerir al Sr. X lo adeudado, en puridad, solo podría hacerlo respecto de las cuotas debidas a partir de 28 de junio de 2016 (esto es, las correspondientes a julio de 2016 en adelante), habiendo quedado prescritas las precedentes.

Plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios

Como agua de mayo se esperaba la decisión de la Sala Primera del Tribunal Supremo reunida en Pleno el 28 de junio de 2021 para fijar doctrina jurisprudencial sobre el régimen de prescripción aplicable a la acción de recuperación de los gastos hipotecarios, habida cuenta de que no existe un criterio uniforme al respecto.

Finalmente la decisión del Tribunal Supremo ha sorprendido a todos, acordando, por unanimidad, abrir el trámite de audiencia a las partes, previo al posible planteamiento de una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, prorrogando, de esta manera, la incertidumbre sobre la prescripción para reclamar gastos hipotecarios.

A pesar de esta falta de concreción del Tribunal Supremo que solo viene a empeorar el alto nivel de litigiosidad de las ya congestionados juzgados, en MIRALTE LEGAL seguimos trabajando por la defensa de los intereses de nuestros clientes.

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Medidas temporales y extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios hasta el 31/12/2021

Juntas-comunidad-covid

Ante las numerosas consultas y dudas sobre la posibilidad de celebración de juntas de propietarios tras decaer el Estado de Alarma, resumimos a continuación las medidas en vigor desde el día 09 de mayo en el territorio histórico del País Vasco.

1º Con carácter general se suspende la obligación, hasta el 31 de diciembre de 2021, de convocar y celebrar juntas de propietarios, quedando prorrogado tanto el presupuesto como los órganos de gobierno comunitarios.

2º Excepcionalmente y para aquellos supuestos en los que sea necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, se permite celebrar reuniones de la siguiente forma:

  • Por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre y cuando todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta y se reconozca, por parte del Secretario, la identidad de los asistentes y así lo exprese en el acta.

  • A través de acuerdos sin junta, esto es, la emisión del voto por correo postal o comunicación telemática, siempre y cuando se cumplan las garantías de participación de todos los propietarios e identificación del remitente.

  • De forma presencial, siempre y cuando se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento. En Euskadi, según Decreto 7/2021 de 7 de mayo, son: uso obligatorio de mascarilla y distancia social de 1,5 metros. Esto supone que hay que prever un espacio de tres metros cuadrados por propietario.

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Ya falta muy poco

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