Plazo de prescripción para exigir el pago de las cuotas impagadas

La cuestión jurídica objeto de estudio encontraba resoluciones contrapuestas dictadas por distintas audiencias provinciales.

De un lado, podíamos encontrar audiencias provinciales que defendían que era de aplicación la prescripción quinquenal prevista en el artículo 1966.3º CC, por todas, las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga de 10 de junio de 2002 y 24 de noviembre de 2003, Las Palmas de 06 de noviembre de 2000, 12 de junio de 2006 y 28 de noviembre de 2007, Albacete de 31 de enero de 2013, Madrid de 28 de marzo de 2000, 19 y 26 de septiembre de 2006 y 31 de mayo de 2011, Sevilla de 22 de junio de 2013 y Soria de 24 de junio de 1999.  

Por otro, existían otras que se inclinaban por el plazo de prescripción de 15 años del articulo 1964 CC, como son las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz de 15 de julio de 2002, 31 de julio de 2003, 17 de septiembre de 2007, 28 de junio de 2016 y 08 de noviembre de 2006, Valladolid de 26 de junio de 2000, Santa Cruz de Tenerife de 14 de julio de 2015, La Coruña de 28 de noviembre de 2014, entre otras. 

Definitivamente, dicha discrepancia doctrinal ha sido resuelta por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia nº 242/2020, de 3 de junio, la cual, previo análisis y estudio de sendas corrientes doctrinales, ha determinado que el plazo de prescripción aplicable a las cuotas comunitarias impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que modifica el artículo 1964 Código Civil,es el de cinco años previsto en el artículo 1966.3º CC. Argumenta en apoyo de dicho pronunciamiento que el artículo 1.966.3º CC, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, resulta plenamente subsumible al caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1. e) LPH, señalando que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley no excluye su aplicación, refutando así la tesis mantenida por la sentencia dictada en segunda instancia que consideraba de aplicación el plazo de prescripción de 15 años previsto en el artículo 1.964 CC.

Conclusiones

Como resumen, hemos de decir que la doctrina aplicable a los supuestos de impagos de cuotas comunitarias anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, es la de entender que resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966.3º CC, mientras que la cuestión jurídica sobre las cuotas comunitarias debitadas con posterioridad a la entrada en vigor de la citada ley carece de interés casacional porque la misma modificó el artículo 1.964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, sincrónico con el previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil, que no ha sufrido modificación.

Y, para concluir, con el fin de favorecer la comprensión de la presente nota a personas neófitas en el derecho, pasamos a continuación a explicarlo con un ejemplo muy sencillo. Supuesto: el Sr. X es propietario de una vivienda que queda integrada en la comunidad de propietarios nombrada Y. En reunión celebrada antes del año 2013, la comunidad de propietarios decidió que las cuotas ordinarias fuesen pagaderas por meses anticipados dentro de los primeros cinco días de cada mes. El Sr. X mantiene un saldo deudor con la citada comunidad de propietarios por impago de todas las cuotas ordinarias devengadas desde enero de 2013, inclusive. Hasta la fecha, la comunidad de propietarios no ha promovido ningún acto encaminado a reclamar al Sr. X lo que le debe, y, por ende, no ha interrumpido la prescripción. En este escenario, si la comunidad de propietarios Y decide hoy (28 de junio de 2021) requerir al Sr. X lo adeudado, en puridad, solo podría hacerlo respecto de las cuotas debidas a partir de 28 de junio de 2016 (esto es, las correspondientes a julio de 2016 en adelante), habiendo quedado prescritas las precedentes.

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